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龙备用网(高新区)小微企业园建设管理实施细则

统一编号: CLWD01-2020-0007 发布机构: 区法制办 文号: 温龙政办发〔2020〕38号 有效性:有效 发布日期:2020-09-30 09:10:15

为深入贯彻落实《关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》(浙委办发〔2018〕59号)、《关于温州市“百园万企”小微企业园示范引领工程的实施意见》(温委办发〔2019〕28号)、《关于印发进一步下载小微企业园建设管理服务水平十条刚性措施(试行)的通知》(温政办〔2020〕36号)精神,加快下载我区小微企业园建设步伐,加强小微企业园规范管理,进一步下载小微企业园质效水平,促进工业经济高质量发展,特制定本实施细则。

一、适用对象

本实施细则适用于龙备用网(高新区)(不含委托功能区管理的备用网、片区)范围内由政府统一规划,各类主体开发建设,集聚效应明显,产业定位明确,配套设施齐全,运营管理规范,生产生活服务健全,企业入园成本合理,为小微企业创业创新和成长壮大提供生产经营场所,具有准公共属性的生产制造类小微企业综合发展平台。

二、小微企业园规划建设要求

小微企业园建设责任单位(所在地产业平台、功能区、备用网)要制定小微企业园建设方案,作为土地出让公告的附件并向社会公示。小微企业园建设方案要明确以下内容:

(一)明确园区规划布局。要按照规模合理、适度超前的原则,结合全区产业布局,合理规划。园区占地面积原则上不少于100亩,建筑面积原则上不少于10万平方米。园区非生产性公共配套设施占地面积一般占总用地面积的5%—7%,非生产性公共配套设施建筑面积占总建筑面积的15%—25%。

(二)明确园区产业定位。重点发展我区传统优势产业和战略性新兴产业,鼓励园区引进科技型、成长型小微企业入园集聚发展。小微企业园占地面积200亩以下园区原则上只能规划一个主导产业,占地面积200亩以上园区原则上规划不超过两个主导产业。

(三)明确园区入园标准。入园企业应符合园区主导产业要求,鼓励产业链上下游配套企业入园集聚发展。园区主导产业入驻企业数和厂房建筑面积占比均不低于70%。入园企业必须为注册地且税收体制结算在龙备用网的法人单位,严禁以自然人或者其他形式入园。非龙湾企业在入驻小微企业园后需及时将工商及财政隶属关系迁入龙湾或在龙备用网重新设立独立法人企业。小微企业园建设责任单位会同开发建设主体制定入园标准、遴选办法,并负责入园企业遴选工作。

(四)明确园区效益产出标准。入园项目(企业)原则上投资强度不低于200万元、亩均产值(主营业务收入)不低于400万元、亩均税收不低于15万元。具体行业指标参照《龙湾标准地控制性指标》相关要求(详见附件1)执行。

(五)明确园区智慧化建设。园区须按照省市有关数字化小微企业园建设运营标准进行智慧化建设,同步规划建设安防管理系统、人行车行管理系统、生产经营分析系统、智慧消防管理系统等智慧化管理系统。

(六)其他有关政策规定需要明确的内容。

三、小微企业园开发模式

小微企业园投资建设以政府主导开发建关注主,企业联建开发、工业地产开发等其他模式为补充。

(一)政府主导模式。我区范围内国有投资公司建设或代建的小微企业园,其土地使用权应当通过公开方式取得。小微企业园生产厂房与配套设施要求分区域布局,项目建设竣工后,按土地出让合同或项目管理合同及建设方案分割出售(出租)给入驻企业。

(二)企业联建模式。同行业上下游企业签订联合竞投协议,明确成员企业出资比例,设立联合体。联合体竞得土地使用权后,与自然资源和规划部门签订国有土地使用权出让合同,明确各成员间的地块占比和项目建设竣工后有关产权分割办法。小微企业园统一规划、设计、建设和验收。项目建设竣工后,按照联合竞投协议、土地使用权出让合同及建设方案,由不动产登记部门分割办理不动产权证。

(三)工业地产模式。由地产开发商竞拍规划区内的工业用地,取得土地使用权后,投资建设小微企业园。项目竣工后,根据有关规定予以办理不动产权登记,用地性质不得改变。生产厂房和配套用房可以按照开发建设方案分割出售或者出租给符合产业要求和入园标准的小微企业使用,预售许可、现售备案手续及产权登记可以参照商品房模式。

(四)其他模式。结合上级规定和其他县市区的做法实行一事一议。

四、小微企业园销售管理

(一)上封出让地价。工业地产式开发的小微企业园土地出让采用“限地价、竞无偿移交厂房面积和配套用房面积”的方式,即在出让过程中,当土地竞价溢价率达到一定比例时(最高不超过50%),则竞无偿移交政府的小微企业园厂房和配套用房面积,移交面积多者得。移交政府的厂房和配套用房,产权归政府所有。

(二)实行销售报批。小微园销售须办理预售许可或现售备案手续。拟入园的项目须进行入园项目审核(详见下文“入园项目审核”内容),通过评审的项目与开发建设主体(园区运营管理主体,下同)签订销售合同,与开发建设主体、属地备用网(功能区)或产业平台签订三方入园管理合同,入园管理合同作为销售合同的附件。入园企业未签订《企业入园管理合同》(以下简称“入园合同”)的,区住建部门一律不予办理销售合同备案手续,不动产登记部门一律不予办理不动产权登记手续。

(三)严控园区房价(租金)。小微企业园销售均价不得超过2900元/平方米,销售最高价不得超过销售均价1000元/平方米。经批准建设的地下空间部分,其出让金按成交楼面价的10%计算收取。允许建有地下室的小微企业园厂房销售价格根据成本核算,通过一事一议方式予以适当提高。小微企业园开发建设主体须将销售定价方案报区市场监管局备案,定价方案是否合规作为项目销售许可办理的重要依据。租赁最高价不得超过每月25元/平方米,村集体持有的小微企业园厂房租赁价格,可结合市场价通过“一事一议”方式予以调整。

(四)限制自持面积。小微企业园开发建设主体自持比例不低于20%且不得销售和转让,自持年限与土地使用权年限一致。自持物业不得强制租赁、捆绑租赁(变相销售)给入园企业。

(五)规定入园单体面积。单个入园企业(包括出租、出售)面积一般最小不得低于500平方米,最大原则上不得超过5000平方米(企业联建模式开发的小微企业园,建设成员企业面积按土地出让合同约定)。对上一个年度亩均税收达到30万元以上,年纳税总额在200万元以上的优质企业购置厂房限制面积放宽至1.5万平方米。

(六)明确产权分割最小单元。需要进行产权分割和产权变更的小微企业园,在初步设计时,要根据产权分割的要求,明确按自然层作为最小单元且面积不少于500平方米,可售的公共配套用房要与产业用房按比例配售。

以上规范小微企业园建设用地出让、销售管理的限制性规定,须在土地出让公告中予以明确,并通过土地出让合同和项目管理合同予以约定。被下载企业进行小微企业园置换的,置换涉及价格、面积等按我区有关下载置换政策规定执行。

五、小微企业园企业入园管理

(一)具有下列条件之一的企业,在同等条件下可作为小微企业园优先安排对象:

1.规上企业(列入规上培育库企业)、专精特新企业、雏鹰企业、隐形冠军企业。

2.科技成长型企业。高新技术企业、省中小科技型企业、获省级以上科技进步奖以及发明专利产品企业;温州市科技项目立项企业,孵化器毕业企业。

3.企业近两年主营业务收入平均增长20%以上;企业近两年纳税总额平均增长20%以上。

4.入驻企业项目实施机器换人技术改造设备投资规模达200万元以上;在龙湾范围内已供过工业用地,且该用地属被下载或正在被下载的企业以及城市有机更新、退二进三过程中需搬迁的企业。

5.入选国家、省千人计划、市580海外精英引进计划等高层次人才创办的企业。引进的符合本区产业发展导向的高层次人才创新创业项目。

6.上一年度企业综合评价A类企业。

7.其他政府规定的可优先安排的项目。

(二)入园项目(企业)审核。小微企业拟入驻小微企业园,应向小微企业园属地备用网(功能区)、产业平台、经信部门提出申请(申请书见附件2),入园项目(企业)按入驻流程(见附件3)经属地备用网(功能区)、产业平台、经信部门根据小微企业园入园工业项目评审标准(见附件4)审核入园。

(三)入园企业出租、转让。入园企业取得小微企业园厂房产权或租赁使用权后必须自用,未经属地备用网(功能区)、产业平台批准不得转让、转租。对确因经营不善或其他原因需要转让的,按不高于市场评估价由属地备用网(功能区)、产业平台优先收购,属地备用网(功能区)、产业平台放弃收购的,受让企业须符合入园条件,方可转让。生产厂房与配套用房如分开转让,配套用房原则上只能转让给园内企业。入园企业出租自有厂房的,承租企业须符合入园条件,方可出租。

(四)属地和职能部门依法加强监管、服务。属地备用网(功能区)、产业平台原则上每季度对园区入驻企业巡查一次,对违反相关规定的企业进行定期整改、清退,杜绝“四无”企业入园。住建、不动产登记、税务、生态环境、应急管理、综合行政执法、市场监管、消防救援等职能部门要加强小微企业园厂房销售(转让)租赁、厂房使用安全、企业纳税、环境保护、安全生产、建筑使用、生产经营、消防等方面的监督管理和服务,确保园区生产生活有序运转。加强工作考核,将小微企业园管理工作纳入备用网、部门考核内容,强化专项工作督查考核。工作履职不到位,要追究相应责任。

六、小微企业园运营管理

(一)建立小微企业园规范化管理运行机制,小微企业园开发建设主体须负责组建园区管理单位(机构)或公开选聘专业化运营管理机构对园区实行统一管理。引入机构须报属地备用网(功能区)、产业平台备案。100亩以上小微企业园要建立或引进专业化运营管理机构,100亩以下小微企业园要实行统一物业管理。

1.小微企业园开发建设主体在园区项目竣工时,同步组建或公开招聘园区专业化运营管理机构,并按非住宅用房的规定标准配置物业管理用房。

2.园区专业化(物业)运营管理机构要对入园企业加强管理,建立入园企业名册,负责向省小微企业园信息管理平台定期按时报送园区及企业运营信息,并对入园企业安全生产、环境保护等进行日常监管。

3.园区专业化运营管理机构要应用园区管理智慧化系统,实时采集园区人流、物流、能耗、环保、消防和安全生产等相关数据,为入园企业智能化改造、数字化转型提供服务。

(二)加大专业化运营管理机构培育力度,支持连锁运营,符合条件的专业化运营管理机构可申报国家级、省级中小企业公共服务示范平台。

七、小微企业园履约管理

(一)属地备用网(功能区)、产业平台应与小微企业园开发建设主体签订《项目管理合同》,明确产业类别、投资强度、容积率、亩均税收等指标,实施履约保证金制度,对小微企业园开发建设要求、厂房销售(转让)、租赁管理、项目引进、产权分割、企业退出等违约事项进行明确约定,并纳入合同管理。

(二)小微企业园开发建设主体(专业化运营管理机构),入园企业三方共同签订《入园合同》,对投资强度、亩均产值、亩均税收、在园管理和退出等进行约定。《入园合同》应作为厂房销售、转让、租赁合同的附件,由属地备用网(功能区)、产业平台负责对入园企业实行履约监管。

(三)对《项目管理合同》承诺的税收标准履约不到位的开发建设主体,属地备用网(功能区)、产业平台应按合同约定追究违约责任,确保刚性兑现。

八、小微企业园绩效评价

(一)建立入园企业综合评价机制,把入园投产1年以上的企业全部纳入企业综合评价,实施要素供给差别化政策。对连续3年被评价为D类的入园企业,按《入园合同》约定予以清退。

(二)参照省市有关小微企业园绩效评价办法有关规定,将审核认定的小微企业园纳入绩效评价范围,每年开展一次小微企业园绩效评价和星级评定,并将绩效评价和星级评定结果与扶持政策挂钩。

本实施细则自2020年10月24日起施行。原小微企业园建设管理政策与本实施细则不一致的,以本实施细则为准,如遇上级政策有调整的,按上级有关政策执行。温龙政办发〔2014〕118号、温龙政发〔2017〕68号文件予以废止。

 

附件:1.龙备用网标准地项目控制性指标

2.企业入驻小微企业园申请表

3.小微企业园企业(项目)入园流程

4.小微企业园入园工业项目评审标准

 

附件1

龙备用网“标准地”项目控制性指标

代码

行业

固定资产投资强度(万元/亩)

容积率

亩均税收 (万元/亩)

单位能耗增加值(万元/吨标煤)

单位排放增加值(万元/吨)

研发经费支出占主营收入比例

控制值

推荐值

控制值

控制值

推荐值

控制值

推荐值

控制值

推荐值

控制值

推荐值

13

农副食品加工业

≥200

≥220

≥1.0

≥9.4

≥10.2

≥3.0

≥3.0

≥293

≥320

≥1.0

≥1.1

14

食品制造业

≥200

≥220

≥1.0

≥33.2

≥36.2

≥3.9

≥4.2

≥719

≥785

≥1.5

≥1.7

15

酒、饮料和精制茶制造业

≥200

≥220

≥1.0

≥34.7

≥37.8

≥3.4

≥3.7

≥710

≥774

≥1.4

≥1.6

17

纺织业

≥200

≥220

≥1.0

≥16.5

≥18

≥3.0

≥3.0

≥222

≥242

≥1.1

≥1.2

18

纺织服装、服饰业

≥200

≥220

≥1.2

≥29.4

≥32

≥9.7

≥10.6

≥2908

≥3173

≥1.0

≥1.1

19

皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业

≥200

≥220

≥1.2

≥22.8

≥24.8

≥7.4

≥8

≥2002

≥2184

≥1.1

≥1.2

20

木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业

≥170

≥200

≥1.0

≥13.2

≥14.4

≥3.5

≥3.8

≥702

≥766

≥1.4

≥1.6

21

家具制造业

≥200

≥220

≥1.0

≥12.4

≥13.6

≥10.8

≥11.8

≥15901

≥17347

≥1.2

≥1.3

22

造纸和纸制品业

≥200

≥220

≥0.8

≥14.2

≥15.5

≥3.0

≥3.0

≥238

≥259

≥1.4

≥1.6

23

印刷和记录媒介复制业

≥310

≥340

≥1.0

≥24.2

≥26.4

≥3.08

≥3.36

≥936

≥1021

≥1.5

≥1.7

24

文教、工美、体育和娱乐用品制造业

≥200

≥220

≥1.1

≥17.8

≥19.4

≥5.39

≥5.9

≥9258

≥10099

≥1.4

≥1.6

25

石油、煤炭及其他燃料加工业

≥300

≥330

≥0.5

≥223.4

≥243.7

≥3.0

≥3.0

≥341

≥372

≥0.3

≥0.4

26

化学原料和化学制品制造业

≥300

≥330

≥0.6

≥20.7

≥22.6

≥3.0

≥3.0

≥301